城市更新，是指對(duì)中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治、改善、優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)房屋使用、市政設(shè)施、公建配套等全面完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等全面提升的建設(shè)活動(dòng)。
二、城市更新相關(guān)政策
相比于“舊改”、“棚改”,城市更新作為土地再利用和城市再開發(fā)的周期性復(fù)雜過(guò)程，與不同時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化過(guò)程所處階段的城市發(fā)展目標(biāo)和需求之間存在緊密聯(lián)系。近年來(lái)，我國(guó)對(duì)城市更新的重視度不斷提升。
2020年10月29日黨的十九屆五中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二0三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》首次提出實(shí)施城市更新行動(dòng);2020年11月17日,住建部王蒙徽部長(zhǎng)的署名文章《實(shí)施城市更新行動(dòng)》,提出了建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市的城市更新行動(dòng)目標(biāo),吹響全國(guó)各地實(shí)施城市更新行動(dòng)的號(hào)角;2021年3月12日，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》正式提出“堅(jiān)持走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路,深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,繼續(xù)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè),實(shí)施城市更新行動(dòng)”,標(biāo)志著實(shí)施城市更新行動(dòng)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略。
我國(guó)城市更新行業(yè)相關(guān)政策
portant;">| 時(shí)間 | 文件/會(huì)議 | 政策主要內(nèi)容 |
| 2020.10 | 《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二0三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》 | 首次提出實(shí)施城市更新行動(dòng) |
| 2021.03 | 兩會(huì)政府工作報(bào)告 | 要實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。2021年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè)，較2020年實(shí)際完成量増加約1.3萬(wàn)套 |
| 2021.03 | 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》 | 要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進(jìn)老舊樓宇改造，積極擴(kuò)建新建停車場(chǎng)、充電樁。 |
| 2021.04 | 《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》 | 要實(shí)施城市更新行動(dòng)。在老城區(qū)推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等"三區(qū)一村”改造為主要內(nèi)容的城市更新行動(dòng)。加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造，2021年新開工改造5.3萬(wàn)個(gè)，有條件的可同步開展建筑節(jié)能改造。在城市群、都市圈和大城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)地區(qū)，探索老舊廠區(qū)和大型老舊街區(qū)改造。因地制宜將一批城中村改造為城市社區(qū)或其他空間。 |
| 2021.05 | 《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單（第三批）》 | 總結(jié)了各地在動(dòng)員居民參與、改造項(xiàng)目生成、金融支持、市場(chǎng)力量參與等7個(gè)方面的可復(fù)制政策機(jī)制。其中金融支持方面涵蓋培育規(guī)模化實(shí)施運(yùn)營(yíng)主體、編制一體化項(xiàng)目實(shí)施方案、探索創(chuàng)新融資模式、創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)、金融機(jī)構(gòu)建立協(xié)同工作機(jī)制5項(xiàng)舉措。 |
| 2021.08 | 《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》 | 嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，除違法建筑和被定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑。 |
| 2021.09 | 中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì) | 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將組織開展城市更新試點(diǎn)，推出示范項(xiàng)目，總結(jié)可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)做法；并會(huì)同相關(guān)部門，針對(duì)城市更新難點(diǎn)問(wèn)題，探索完善適用于城市存量更新的土地、規(guī)劃、金融、財(cái)稅等政策體系。 |
| 2021.11 | 《關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》 | 將在北京等21個(gè)市（區(qū)）開展第一批城市更新試點(diǎn)工作，探索建立城市更新配套制度政策。 |
| 2021.11 | 《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單（第四批）》 | 總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)，為解決老舊小區(qū)改造計(jì)劃不科學(xué)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)不夠、建立長(zhǎng)效管理機(jī)制難等問(wèn)題提供參考。 |
| 2021.12 | 《關(guān)于政協(xié)第十三屆全國(guó)委員會(huì)第四次會(huì)議第0983號(hào)（城鄉(xiāng)建設(shè)類021號(hào)）提案答復(fù)的函》 | 正牽頭制定指導(dǎo)各地實(shí)施城市更新行動(dòng)的政策文件，從國(guó)家戰(zhàn)略高度加強(qiáng)城市更新頂層設(shè)計(jì)。 |
| 2021.12 | 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市更新試點(diǎn)工作視頻會(huì) | 視頻會(huì)上，北京、重慶、南京、成都、呼和浩特、長(zhǎng)沙、煙臺(tái)、銅陵等8市政府負(fù)責(zé)同志介紹了試點(diǎn)工作打算和實(shí)施方案。 |
| 2021.12 | 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽專訪：《防風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)増長(zhǎng)促改革，推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展》 | 將鼓勵(lì)各地大膽實(shí)踐，在總結(jié)各地實(shí)踐的基礎(chǔ)上，加快形成一整套與大規(guī)模存量提質(zhì)改造相適應(yīng)的城市開發(fā)建設(shè)體制機(jī)制，以及相應(yīng)的金融、財(cái)稅、土地等政策體系，推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)。 |
| 2022.03 | 《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》 | 在加快推進(jìn)新型城市建設(shè)方面有序推進(jìn)城市更新，加快改造城鎮(zhèn)老舊8小區(qū)，推進(jìn)水電路氣信等配套設(shè)施建設(shè)及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面，外墻、樓梯等公共部位維修，有條件的加裝電梯，力爭(zhēng)改善840萬(wàn)戶居民基本居住條件。 |
| 2022.12 | 《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)路規(guī)劃綱要(2022-.2035年)》 | 在推進(jìn)城市設(shè)施規(guī)劃建設(shè)和城市更新方面加強(qiáng)市政水、電、氣路、熱、信等體系化建設(shè)，推進(jìn)地下綜合管廊等設(shè)施和海綿城市建設(shè)，加強(qiáng)城市內(nèi)澇治理，加強(qiáng)城鎮(zhèn)污水和垃圾收集處理體系建設(shè)，建設(shè)宜居、創(chuàng)新、智慧、綠色、人文，韌性城市。加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)，補(bǔ)齊居住社區(qū)設(shè)施短板，完善社區(qū)人居環(huán)境。加快地震易發(fā)區(qū)房屋設(shè)施抗震加固改造，加強(qiáng)城市安全監(jiān)測(cè)。強(qiáng)化歷史文化保護(hù),塑造城市風(fēng)貌，延續(xù)城市歷史文脈。 |
| 2023.01 | 《關(guān)于加強(qiáng)新時(shí)代水土保持工作的意見》 | 在提升生態(tài)系統(tǒng)水土保持功能方面實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城市水土保持和生態(tài)修復(fù),強(qiáng)化山體，山林.水體、濕地保護(hù)，保持山水生態(tài)的原真性和完整性，推動(dòng)綠色城市建設(shè)。 |
| 2023.07 | 《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》 | 1)堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好;2)充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用,更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。 |
| 2023.07 | 《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》 | 在我國(guó)城市更新試點(diǎn)城市工作取得顯著進(jìn)展的背景之下，從五個(gè)方面提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展:1)堅(jiān)持城市體檢先行:建立城市體檢機(jī)制，將城市體檢作為城市更新的前提。細(xì)分城市體檢單元，查找影響城市競(jìng)爭(zhēng)力、承載力和可持續(xù)發(fā)展的短板弱項(xiàng);2)發(fā)揮城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用:依據(jù)城市體檢結(jié)果，編制城市更新有關(guān)計(jì)劃，劃定城市更新單元，建立項(xiàng)目庫(kù)，明確項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃安排:3)強(qiáng)化精細(xì)化城市設(shè)計(jì)引導(dǎo):完善城市設(shè)計(jì)管理制度，明確不同項(xiàng)目的涉及要求，編制重點(diǎn)設(shè)計(jì)方案;4)創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實(shí)施模式:加強(qiáng)資源統(tǒng)籌利用，建立多元投融資機(jī)制;5)明確城市更新底線要求:堅(jiān)持"留改拆"并舉，以保留利用提升為主，鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，防止大拆大建，同時(shí)加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承。 |
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三、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造數(shù)量
我國(guó)城市更新包括老舊街區(qū)改造、城市生態(tài)修復(fù)、舊中心區(qū)改造及舊工業(yè)區(qū)改造，其中，老舊小區(qū)改造是城市更新發(fā)力的重點(diǎn)。根據(jù)數(shù)據(jù)，2020-2023年我國(guó)計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量由3.9萬(wàn)個(gè)增長(zhǎng)至5.3萬(wàn)個(gè)，2019-2023年我國(guó)實(shí)際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量由1.9萬(wàn)個(gè)增長(zhǎng)至5.37萬(wàn)個(gè)。全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程持續(xù)高速推進(jìn)，未來(lái)幾年將繼續(xù)成為城市更新領(lǐng)域的重要內(nèi)容。
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四、城市更新實(shí)施模式
根據(jù)觀研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《中國(guó)城市更新行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究與未來(lái)投資分析報(bào)告（2024-2031）》顯示，城市更新實(shí)施模式可以分為政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)和多元合作三大類。城市更新是十四五規(guī)劃重點(diǎn)內(nèi)容，我國(guó)城市更新項(xiàng)目實(shí)施多以政府主導(dǎo)。2022年以來(lái)，各地政府大力推動(dòng)城市更新，提出大膽改革創(chuàng)新，紛紛積極探索新模式、新路徑，“政企聯(lián)動(dòng)”成為推動(dòng)城市更新進(jìn)入快車道，助力城市高質(zhì)量發(fā)展的重要機(jī)制，為雙方合作共贏、共同發(fā)展拉開了嶄新的思路。如上海市嘉定區(qū)政府和上海地產(chǎn)就北虹橋區(qū)域城市更新項(xiàng)目政企合作下一階段工作進(jìn)行部署；華潤(rùn)置地先后與 深圳市龍崗城投集團(tuán)、河南省政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，涉及城市更新、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、長(zhǎng)租房等多方面內(nèi)容；中國(guó)鐵建與南陽(yáng)市宛城區(qū)政府簽署城市更新項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同推進(jìn)城市更新。
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部分房企與政府城市更新合作情況
portant;">| 時(shí)間 | 企業(yè) | 合作情況 |
| 2022年11月 | 天恒集團(tuán) | 天恒集團(tuán)與白紙坊街道辦事處簽署《西城區(qū)白紙坊街道者舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議》并舉行簽約儀式。天恒集團(tuán)及白紙坊街道將以此次戰(zhàn)略合作為契機(jī)，結(jié)合區(qū)域特征，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì);共同創(chuàng)建適宜的合作模式和合作機(jī)制，深入推進(jìn) 白紙坊地區(qū)老舊小區(qū)改造I作，創(chuàng)建和諧宜居的生活環(huán)境。 |
| 2022年10月 | 大悅城 | 上海黃浦區(qū)人民政府與大悅城控股集團(tuán)股份有限公司戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將把黃浦舊區(qū)改造與城市更新重點(diǎn)工作，并將核心業(yè)務(wù)、重點(diǎn)板塊移至黃浦，為區(qū)域綜合發(fā)展水平的不斷提升、城區(qū)面貌的有序更新提供有力支撐。 |
| 2022年9月 | 中建五局、葛洲壩集團(tuán) | 長(zhǎng)沙市天心國(guó)資集團(tuán)與中建五局、葛洲壩集團(tuán)舉行新開鋪片區(qū)城市更新項(xiàng)目合作簽約儀式:本次簽約，是三方深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于把城市更新怍為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展重大舉措決策部署的具體行動(dòng)。 |
| 2022年6月 | 首開集團(tuán) | 首開集團(tuán)與北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府簽訂《全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方將在非經(jīng)資產(chǎn)管理處置運(yùn)營(yíng)、城市有機(jī)更新、老舊小區(qū)綜合整治等領(lǐng)域開展深入合作，完善深化“首開經(jīng)驗(yàn)”，打造區(qū)企合作”新樣板，共同探索城市更新新路徑，不斷提升城市治理精細(xì)化水平,增強(qiáng)人民群眾的幸福感、獲得感。 |
| 2022年5月 | 萬(wàn)科企業(yè) | 廣州市政府5萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在城市更新、城市物業(yè)智能|服務(wù)、養(yǎng)者服務(wù)、文旅產(chǎn)業(yè)等方面加強(qiáng)合作。 |
| 2022年4月 | 首開集團(tuán) | 首開集團(tuán)與北京市海淀區(qū)人民政府簽?zāi)袘?zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在老舊小區(qū)綜合整治、城市有機(jī)更新等多領(lǐng)域開展深度合作。 |
| 2022年4月 | 富力集團(tuán) | 廣州富力地產(chǎn)與廣東省三舊改造協(xié)會(huì)簽署了戰(zhàn)略合作框架簽約協(xié)議。 |
| 2022年4月 | 華潤(rùn)置地 | 華潤(rùn)置地與河南省人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在長(zhǎng)租房保障體系、城市更新建設(shè)等領(lǐng)域開展合作。 |
| 2022年4月 | 中國(guó)鐵建 | 中國(guó)鐵建投資集團(tuán)有限公司與南陽(yáng)市宛城區(qū)人民政府簽署城市更新項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等領(lǐng)域展開全面合作，共同推進(jìn)城市更新。 |
| 2022年4月 | 華潤(rùn)置地 | 華潤(rùn)置地與深圳龍崗城投集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在土地投資開發(fā)、城市更新、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等領(lǐng)域開展全方位合作。 |
| 2022年2月 | 上海地產(chǎn) | 上海市嘉定區(qū)人民政府和.上海地產(chǎn)就北虹橋區(qū)域城市更新項(xiàng)目政企合作下階段工作進(jìn)行部署。 |
| 2021年12月 | 中建集團(tuán) | 中建集團(tuán)發(fā)揮全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，圍繞城市更新、基礎(chǔ)設(shè)施、文化旅游、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面，加強(qiáng)與濟(jì)南創(chuàng)新合作，共同推動(dòng)合作協(xié)議落地見效,實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展。 |
| 2021年10月 | 福星惠譽(yù) | 福星惠譽(yù)與廣州開發(fā)區(qū)投資集團(tuán)簽署協(xié)議，合作城市更新改造等業(yè)務(wù)。 |
| 2021年10月 | 中建八局 | 中建八局和濟(jì)南城陽(yáng)區(qū)簽署合作協(xié)議，將攜手發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，并在城市更新、鄉(xiāng)村振興深入合作。 |
| 2021年9月 | 中交投資 | 中交投資與北京石景山區(qū)簽訂《石景山廣寧、五里坨等西部地區(qū)項(xiàng)目投資建設(shè)協(xié)議》，此次項(xiàng)目簽約，標(biāo)志著公司深度融入城市更新行動(dòng),從緊盯項(xiàng)目向經(jīng)營(yíng)城市轉(zhuǎn)變，從滿足需求向引導(dǎo)和創(chuàng)新需求轉(zhuǎn)變。 |
| 2021年8月 | 上海市政府&萬(wàn)科 | 未來(lái)雙方將在“未來(lái)城市”旗艦項(xiàng)目建設(shè)、"物業(yè)城市”綜合治理創(chuàng)新實(shí)踐、城市有機(jī)更新、住房租賃行業(yè)發(fā)展、建筑科技應(yīng)用等方面進(jìn)行深入合作。 |
| 2021年5月 | 遠(yuǎn)洋集團(tuán) | 遠(yuǎn)洋集團(tuán)與長(zhǎng)沙天心區(qū)政府簽罷戰(zhàn)略合作協(xié)議，本著"資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互惠互利、合作發(fā)展"的原則，雙方達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,積極推進(jìn)在城市中心區(qū)城市更新、高端商業(yè)街區(qū)、文化商業(yè)街區(qū)、高品質(zhì)集中商業(yè)、片區(qū)綜合開發(fā)投資等領(lǐng)域的合作。 |
| 2021年4月 | 甘肅省公路航空旅游投資集團(tuán) | 蘭州市政府與公航旅集團(tuán)簽訂《城市更新合作框架協(xié)議》。將在推進(jìn)“都會(huì)城市、 精致蘭州”建設(shè),打造宜居宣業(yè)、宣游宜養(yǎng)的新型城市中發(fā)揮積極作用。 |
| 2021年3月 | 中建二局&葛洲壩集團(tuán) | 中建二局與海南省萬(wàn)寧市人民政府、中國(guó)葛洲壩集團(tuán)股份有限公司簽訂城市更新項(xiàng)目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。協(xié)議約定，三方圍繞片區(qū)開發(fā)投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。加快推進(jìn)項(xiàng)目落地，共同推動(dòng)萬(wàn)寧城市更新升級(jí)。 |
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五、城市更新市場(chǎng)規(guī)模及預(yù)測(cè)
中國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時(shí)也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國(guó)城市開始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來(lái)城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極。2023年我國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模已超6萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2029年我國(guó)城市更新市場(chǎng)規(guī)模將超9萬(wàn)億元。
